拆遷還建房稅費預繳政策(拆遷還建房稅收政策)

時間:2021-12-10 14:30:01 閱讀: 評論:0 作者:王舒苒

一文說清房地產開發企業拆遷還房會計和稅務處理全過程(附實例)

(一)拆遷還房的概念

房地產企業在經營過程中,往往會發生拆一還一即拆遷還房的行為。拆一還一,指拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人,使原所有人繼續保持其對房屋的所有權的一種實物補償形式。

(二)拆遷還房的稅務處理

增值稅的處理

納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋,其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。因此,不論其以何種方式結算價款,以及拆遷人取得房屋作何用途,均屬于增值稅的征稅范圍,作為視同銷售按“銷售不動產”稅目繳納增值稅。

企業所得稅的處理

根據《中華人民共和國企業所得稅法》(以下簡稱《企業所得稅法》)第二十五條的規定.企業發生非貨幣性資產交換,以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的,應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第七條的規定,企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償漬務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。在企業所得稅上應作為視同銷售處理,其確認收入(或利潤)的方法和順序為:一是按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;二是由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;三是按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

土地增值稅的處理

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)的規定,房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款規定確認收入,即房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:一是按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;二是由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。同時,將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

拆遷安置用房一樣要計算繳納土地增值稅,實務中一般實行預征,最終按項目進行清算。

(1)增值稅的計算:河北誠信房地產公司于2018年8月開始與被拆遷戶辦理交接手續時,確認繳納增值稅。

1:1拆遷還房部分屬于老項目,采用簡易計稅方法按5%的征收率計算繳納增值稅。1:1拆遷部分按照成本價計算增值稅,超出1:1拆遷部分按市場價計算增值稅。

超面積拆遷還房部分應交增值稅=6000+(l+5%)×2000×5%=57.1429(萬元)

應繳納增值稅額=114.2857+57.1429=171.4286(萬元)

(2)企業所得稅的計算:河北誠信房地產公司于2018年8月開始與被拆遷戶辦理交接手續時,應確認銷售收入。

應繳納企業所得稅額=1371.4286×25%=342.8572(萬元)

(3)土地增值稅的計算:與企業所得稅不同的是,在與被拆遷戶辦理交接手續時,不需要立即進行土地增值稅清算,只需要預征,假定預征率為2‰

預繳土地增值稅額=8000×6000÷(1+5%)×2%=91.4286(萬元)

(三)拆遷還房的會計處理

一般來講,如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式,該項支出作為拆遷補償費,計入開發成本中的土地成本。

如果以非貨幣性形式支付拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出,適用《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》的規定,回遷房的非貨幣性資產交換,一般情況下具有商業實質,且公允價值能夠可靠計量。也就是說,如果被拆遷戶選擇拆遷還房,要按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的價格確認為“開發成本土地征用及拆遷補償費”中的“拆遷補償費”。

在例題的情形下:

(1)開發產品完工時,根據安置時的同期同類價格,視同銷售時的會計處理如下:

借:開發成本土地征用及拆遷補償費一拆遷補償費48000000

貸:主營業務收入46285714

應交稅費——應交增值稅1714286

(2)結轉成本的會計處理:

借:主營業務成本——土地征用及拆遷補償費32000000

貸:開發產品32000000

版權聲明:本文為 “未式設計” 原創文章,轉載請附上原文出處鏈接及本聲明;

原文鏈接:http://www.0i89.com/zhengce_30846.html

標簽:
相關文章
留言與評論(共有 0 條評論)
   
驗證碼:
推薦文章
排行榜
關于我們
正規資質企業,可開發票,有相關機構頒發的資質證書,設計更方便??筛鶕I主建房情況及當地風俗、風水、戶型需求量身定制設計方案。如在施工期間遇到難點,設計師將會提供施工指導,確保每一位業主都能正常施工。
掃碼關注
Copyright ?2019-2020 Powered by ? 未式設計 魯ICP備2020048467號
AA片免费